Alterswertminderung
Die Wertminderung wegen Alters entstammt dem § 23 ImmoWertV, wonach diese sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen bestimmt.
Hierbei werden drei Fallgruppen unterschieden:
1. Normalfall: Üblicher Verschleiß entsprechend dem Alter des Gebäudes | Gebäude, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung instand gehalten werden,
2. Verlängerung der Restnutzungsdauer: Durchgreifende Instandsetzung der Bauteile auf den jeweiligen üblichen Standard | Modernisierung des Gebäudes,
3. Verkürzung der Restnutzungsdauer: Gebäude, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung nicht instand gehalten worden sind | Gebäude mit unbehebbaren Baumängeln oder Bauschäden.
Die Wertminderung wegen Alters wird in einem Vomhundertsatz des jeweiligen Herstellungswertes ausgedrückt. Hierbei unterscheidet man in der Praxis finanzmathematisch nach der linearen Altersabschreibung mit der Formel: Wertminderung (%) = Alter / Gesamtnutzungsdauer x 100 und der dynamischen Alterswertminderung nach ROSS: Wertminderung (%) = [1/2 x (Alter²/GND² + Alter/GND)] x 100. Empirisch ermittelte Werte erhält man bei der Methode nach Vogels oder Gerardy.
Für das Sachwertmodell gem. §§ 21-25 WertV fandt meist die Ross´sche Wertminderungskurve Anwendung, die davon ausgeht, dass ein Gebäude mit zunehmendem Alter mehr verschleißt, als in jüngeren Jahren. Dies bestätigten auch Modelle, die auf empirisch ermittelten Daten basieren, wobei interessant ist, dass bei diesen Modellen meist nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer ein Restwert zwischen 20% bis 30% übrig bleibt.
Dies liegt m.E. daran, weil es faktisch kein Gebäude gibt, dass 80 oder 100 Jahre alt ist und an dem nie Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Wäre dies theoretisch dennoch so, müsste das Gebäude nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer abbruchreif sein.
Diese Anschauung hatte sich in Jahrzehnten der Wertermittlungspraxis verfestigt und korrespondierte mit dem realen Marktgeschehen bzw. den bauphysikalischen Erkenntnissen. Heute wird im Sinne der Modellkonformität und der ImmoWertV meist die lineare Altersabschreibung verwandt.
Die Bestimmung der genauen Restnutzungsdauer ist daher für einen Immobiliensachverständigen eine wichtige Stellschraube innerhalb des Sachwertverfahrens und gleichzeitig ein Drahtseilakt, der bei geringen Veränderungen erhebliche Schwankungen für das Gutachtensergebnis mit sich bringt.