Abweichungen

Nicht immer gelingt es, eine Bewertung durch Vergleichsgrundstücke vorzunehmen. Das liegt oft an den sogenannten wertbeeinflussenden Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks. Dadurch kommt es zu Abweichungen, die bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen. In die Berechnung müssen also unterschiedliche Faktoren einfließen.

Üblicherweise ist es nicht möglich, einen Preisvergleich direkt durch Vergleichsgrundstücke oder Bodenwerte vorzunehmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale, also die Grundstückeigenschaften weichen meist voneinander ab. Damit dennoch Vergleichspreise in die Bewertung einfließen können, ohne die Abweichungen zu vernachlässigen, wird einer bestimmten Systematik gefolgt.

Die Systematik bei den Abweichungen
Es sind vier grundlegende Sätze, die Abweichungen behandeln und ihre Bedeutung regeln.

Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:
Dieser Satz behandelt die konkreten Abweichungen von Vergleichsgrundstücken und zu bewertenden Grundstücken. Hier spielen Faktoren wie Zustandsmerkmale und unterschiedliche Nutzung eine Rolle. Hinzugezogen werden Umrechnungskoeffizienten, deren Grundlage eine bereits ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen bildet.

Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:
Hier geht es um die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes. Durch vergleichbar genutzte und der Lage nach ähnliche Grundstückspreise am Bewertungsstichtag werden die Bodenindexreihen abgeleitet.

Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:
Dieser Satz beschäftigt sich vornehmlich mit der marktüblichen Verzinsung. Der Verkehrswert wird von den Liegenschaften abgeleitet. Dabei soll der Liegenschaftszinssatz für Transparenz des Grundstücksmarktes sorgen. Beeinflusst wird dieser durch die Lage am Kapitalmarkt, die allgemeine Wirtschaftssituation und die örtliche Grundstücksmarktlage.

Satz 4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:
Bei diesem Satz geht es um die Differenzierung der qualitativen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks und um die damit verbundenen Schwierigkeiten. Um zu einer realistischen Vergleichbarkeit zu gelangen, sollen in der Regel mindestens fünf Objekte in eine Beziehung gesetzt werden, die miteinander vergleichbar sind.

Die Behandlung von Abweichungen durch Zu- und Abschläge
Je nach individueller Situation können auch Ab- oder Zuschläge genutzt werden, um Abweichungen zu berücksichtigen. Dabei müssen unterschiedliche Aspekte mit einbezogen werden. So spielen die Lagerverhältnisse mit hinein, also die Frage nach Wohngebiet oder Geschäftslage, aber auch die Verkehrslage. Des weiteren sind die Grundstücksgröße und -tiefe relevant, außerdem Erschließungs- oder Entwicklungszustände. Auch Umwelteinflüsse können eine maßgebliche Rolle für Zuschläge und Abschläge spielen.