Gemeinbedarfsflächen

Es gibt bleibende, künftige und abgehende Gemeinbedarfsflächen. Wie der Begriff selbst schon verrät, werden Gemeinbedarfsflächen der dauerhaften öffentlichen Zweckbindung zugeschrieben. Als Eigentum der öffentlichen Hand können Gemeinbedarfsflächen beispielsweise soziale, kulturelle, religiöse oder auch sportlich ausgelegte Einrichtungen und Anlagen sein. Da die Nutzung der Allgemeinheit gilt, ist privates Gewinnstreben ausgeschlossen.

Abgehende Gemeinbedarfsflächen

Haben Gemeinbedarfsflächen ihren Anspruch auf Gemeinbedarf oder die dafür notwendigen Eigenschaften verloren, spricht man von abgehenden Gemeinbedarfsflächen. Der Wert einer abgehenden Gemeinbedarfsfläche hängt von der in Zukunft anvisierten Nutzung ab. Abschläge werden nach etwaig anfallenden Freilegungskosten sowie die voraussichtlich geplanten Nutzungsdauer kalkuliert und Risiken fallen dann mit in die Berechnung, wenn die Wartezeiten keine Berücksichtigung finden. Fallen Kosten für einen Rückbau der abgehenden Gemeinbedarfsflächen an, können sich diese wertmindernd auswirken.

Bleibende Gemeinbedarfsflächen

Sind Gemeinbedarfsflächen über eine fest bestimmte Zeit an einem Zweck gebunden, der der Allgemeinheit dient, und gehören sie der öffentlichen Hand, spricht man von bleibenden Gemeinbedarfsflächen. Es ist nicht möglich, den Verkehrswert von einer konkreten Nutzung zugeschriebenen bleibenden Gemeinbedarfsflächen im üblichen Sinne zu berechnen. Nichtsdestotrotz haben sie einen Wert, der nach den Grundlagen der Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) und dem Beschaffungswertprinzip kalkuliert wird. Dieses Beschaffungswertprinzip gibt vor, den Flächenwert mittels Entwicklungszustand der bleibenden Gemeinbedarfsfläche zu berechnen, der dann in Abhängigkeit der allgemeinen Situationsgebundenheit steht, wenn die öffentliche Zweckbindung wegfallen würde. Unterschieden wird das Bewerten von bleibenden Gemeinbedarfsflächen wie folgt: Nutzungszweckwechsel (wenn der Nutzungszweck nach einem Eigentümerwechsel ein anderer wird) und Bedarfsträgerwechsel (wenn die Zweckbindung nach dem Wechsel des Eigentümers gleich bleibt). Die häufigste Art ist der Bedarfsträger- ohne Nutzungswechsel.

Regelt das Gesetz das unentgeltliche Übertragen der Nutzung beziehungsweise des Eigentums von bleibenden Gemeinbedarfsflächen, entfällt die Bewertung dieser. Ein Anerkennungsbetrag kann optional vereinbart werden. Ob Entschädigungsansprüche bestehen, ist vorab zu prüfen. Im Falle einer Ersatzbeschaffung werden gleichwertige Kosten gemäß aktueller Gesetzesregelungen, nicht der Verkehrswert zugrundegelegt. Entstehen dabei Vor- oder Nachteile, sind diese auszugleichen.

Künftige Gemeinbedarfsflächen

Einem Nutzen für die Allgemeinheit erfüllend, handelt es sich bei künftigen Gemeinbedarfsflächen auch um jene Grundstücke, die in der Zukunft dem Nutzen der Landesverteidigung zugeschrieben werden. Als Zeitpunkt der künftigen Gemeinbedarfsfläche gilt der, ab dem jegliche konjunkturelle Weiterentwicklung gänzlich ausgeschlossen ist. Der Wert künftiger Gemeinbedarfsflächen wird maßgeblich durch entschädigungsrechtliche Vorschriften mitbestimmt, die in der WertR 2006 vorgeben sind.