Immobilienbewertung in Spanien

Das kommt mir aber spanisch vor.

Dieser Ausdruck hat seinen festen Platz in der deutschen Sprache gefunden – und heisst“ das verstehe ich nicht – das kann nicht sein – WIE BITTE?“. Dies trifft mehr als man denkt für das spanische Immobilienwesen zu.

Unser Sachverständigen-Netzwerk in Spanien ist so aufgebaut, dass alle Regionen Spaniens abgedeckt sind. Die spanienweite Präsenz führt gleichzeitig zu diversen lokalen Immobilien-Experten, die neben den umfangreichen gesetzlichen Vorgaben, auch die lokalen und insbesondere die kommunalen Verordnungen und Sonderfälle kennen.

– Gestores Expertos de Inmobiliaria
– Asosiacion de Peritos Judiciales Inmobiliaria -spanienweit mit über 600 Gutachtern

Dies ist im Vergleich zum deutschen Gutachterwesen sehr wichtig, da es weder Gutachterausschüsse, noch Kaufpreissammlungen oder Mietspiegel gibt.

Insbesondere mit diesen Hintergrund ist eine besondere regionale Fachkenntnis und Übersicht über die regionalen Immobilienmärkte nötig.

Eine spanische Besonderheit ist, dass die amtlichen Informationsquellen wie Grundbuch (Registro de la Propiedad) das Katasteramt (Catastro) und die Bauämter (Urbanismo) nicht zusammenarbeiten und auch auf keine einheitlichen Daten zugreifen können. Es ist durchaus nicht unüblich, dass einem Grundbuchauszug kein eindeutig identifizierbares Grundstück zugeordnet werden kann.

Die Fehlerhäufigkeit bei spanischen Grundbüchern kann erheblich sein, da in Spanien keine Pflicht besteht, einen Immobilienkauf notariell beurkunden zu lassen oder auch wenn dieser erfolgt ist, den Eigentümerwechsel dem Grundbuch anzuzeigen. Da sämtliche Ummeldungen im Kataster und im Grundbuch nach der notariellen Beurkundung vom neuen Eigentümer vorgenommen werden müssen und nicht, wie in Deutschland, vom Notar veranlasst werden, sind viele Eigentümerwechsel nicht erfasst worden. An- und Umbauten ziehen regelmäßig notariellen Erklärungen nach sich und sind ebenfalls als Bringschuld des Eigentümers gegenüber dem Grundbuch zu betrachten. Die Gemeinde, der Architekt oder der Bauträger tun oder können dies nicht.

Leider zeigt es die Praxis, dass ausländische Immobilientransakteure nicht genügend aufgeklärt werden und somit (aus Erfahrungswerten der Costa Blanca) rund 35% aller Immobilien gravierende grundbuchliche Fehler aufweisen.

Für den ausländischen Laien oder auch ausländischen Sachverständigen ist es mit Blick auf o.g. Sachverhalte sehr kompliziert, eine Immobilie in Spanien gründlich zu durchleuchten, unabhängig davon, ob es um eine Wertermittlung oder eine Transaktion geht.

Besonders wichtig ist die Transparenz bei Gerichtsgutachten mit der Beteiligung von spanischem Immobilienbesitz. Die deutsche Vererbungswelle macht auch an spanischen Grundbesitz nicht halt. Das geliebte Ferienhaus der Eltern… .

Auch wenn die Erbschaft über ein deutsches Nachlassgericht (deutscher Erbschein) abgewickelt wird – sind für die spanischen Vermögenswerte eine in Spanien notariell beurkundete Erbschaftsannahme (und Erbschaftssteuerzahlung!) zwingend erforderlich. Dafür muss bei einer Immobilie der Marktwert dargelegt werden, um den Gesamtwert der Erbschaft zu deklarieren.

Auch in Falle von Scheidungen oder Zugewinnausgleich einigen sich die Parteien selten auf einen Wert der Liegenschaft.
Für solche Fälle wird eben ein neutrales – unabhängiges – kompetentes und nachvollziehbares Wertermittlungsgutachten benötigt.

In Spanien werden in der Regel der Vergleichswert – der Sachwert und je nach Immobilien der Ertragswert ermittelt.

Durch die immer noch fehlende europäische Vereinheitlichung der Wertermittlungsgrundlagen, ist es in Spanien sehr wichtig, einen fachlich kompetenten Gutachter zu engagieren, der die Problematiken kennt und nach dem bestmöglichen Standard eine professionelle Wertermittlung durchführen kann.