Immobilienbewertung in Ulm

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner bewertet in Ulm bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten. Mein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung ist u.a. in Ulm in Baden-Württemberg tätig.

Als diplomierter und zertifizierter Immobiliensachverständiger untersuche ich die wesentlichen Kennzahlen des Immobilienmarktes von Ulm im Regierungsbezirk Tübingen. Die wichtigsten Kennzahlen sind marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte, marktkonforme und nachhaltige Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtpreise für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Hotels, Gasthöfe, Pflegeheime usw.) nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Diese Daten werden im Rahmen von anerkannten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren verarbeitet. Das Endprodukt ist ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner untersucht in Baden-Württemberg, zwischen Neu-Ulm (Bayern) und Kirchheim unter Teck, gleichzeitig die Substanz der baulichen Anlagen aber auch bereits erwähnte Immobilienmarktdaten.

Dies erfolgt, um das individuell zu bewertende Immobilienobjekt sowohl von seinem Standard, Zustand und Größe als auch von seiner Marktfähigkeit zu betrachten. Der Immobiliensachverständige führt mit Ihnen als Auftraggeber gemeinsam eine Ortsbesichtigung durch, betrachtet und dokumentiert die Immobilie ausführlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten an der Donau, im Osten Baden-Württembergs. Für eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB) am Rand der Schwäbischen Alb und seinen Gemeinden stehe ich gern zur Verfügung.

Der Wohnungsmarktbericht 2018 der Tentschert Immobilien GmbH & Co KG und des iib-Instituts für Ulm/Neu-Ulm und die Region bescheinigte Ulm durchschnittlich vier Prozent Rendite für Immobilieninvestoren, aber einen leergefegten Markt für Bauland.

Die Studie „Büromarkt Deutschland 2017 Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte“ von Wüest Partner Deutschland im Auftrag der TLG Immobilien AG zählt Ulm zu den Städten mit dynamischem Wachstum und einem in den letzten Jahren gestiegenen Büroflächenumsatz.

Orientierungswerte für die Wohnungskaltmieten in Ulm liefert dem Immobiliensachverstänidgen der Mietspiegel 2017 der Stadt. Laut Angaben im Mietspiegel kosten bis 1918 erbaute und maximal 30m² große Wohnungen in Ulm durchschnittlich eine Nettokaltmiete von 10,41 Euro/m²/Monat. Für einige Wohnungs-Features gibt es Aufschläge: für eine Terrasse oder Dachterrasse zum Beispiel 5% und für eine barrierefreie Wohnung plus 8%. Eine 2010 bis 2015 erbaute Wohnung derselben Größe wie oben gibt es im Durchschnitt für 12,68 Euro/m²/Monat. Für 60 bis 75m² große und vor 1918 erbaute Wohnungen zahlt man 7,16 Euro/m²/Monat, während Wohnungen dieser Größe mit einem Baujahr zwischen 2010 und 2015 eine Miete von 8,71 Euro/m²/Monat kosten.

Der bereits erwähnte Wohnungsmarktbericht 2018 für Ulm/Neu-Ulm und die Region der Tentschert Immobilien GmbH & Co KG und des iib-Instituts nennt als Preis für Eigentumswohnungen im oben definierten Gebiet durchschnittlich 3.100 Euro/m². Im Kerngebiet Ulms sowie in der Neu-Ulmer Innenstadt und in nahen Ortsteilen zahlt man für Neubauwohnungen jedoch ungefähr knapp 4000 bis 4500 Euro/m². Bei besonders guter Lage und/oder Ausstattung kann der Preis aber auch deutlich höher liegen.

Zahlen zu den Gewerbemieten in Ulm liefert der Mietspiegel 2017 der IHK Ulm. Bei den Ladenmieten in 1a-Lage bezieht er sich auf den COMFORT Städtereport Ulm. Demnach kostet ein theoretisch rechteckig gedachtes Ladenlokal im Erdgeschoss mit einer Größe von 80 bis 100m² eine Miete von 135 Euro/m²/Monat. Ein Ladenlokal mit den gleichen Eigenschaften, aber einer Größe von 300 bis 500m² kostet 80 Euro/m²/Monat.

In 1b-Lage Ulms liegt der Mittelwert der Ladenmiete bei 38,21 Euro/m²/Monat, während man in C-Lage im Durchschnitt eine Miete von 18,03 Euro/m²/Monat und außerhalb der Innenstadt im Durchschnitt 10,53 Euro/m²/Monat zahlt. Die Büromiete liegt im tendenziell günstigen Donautal von Ulm bei 6,53 Euro/m²/Monat, während der Mittelwert der Büromieten in den anderen Lagen Ulms bei 9,93 Euro/m²/Monat liegt.

Die Stadt Ulm liegt in Baden-Württemberg an der Grenze zu Bayern und grenzt unter anderem an die bayerische Stadt Neu-Ulm, mit der sie zusammen ein Doppelzentrum bildet.

Wer in Ulm wohnt, kann problemlos auch all das nutzen, was Neu-Ulm bietet, und umgekehrt. Beide Städte präsentieren sich unter Ulm.de gemeinsam im Internet, wobei man von der Startseite aus auf separate Websites der beiden Städte wechseln kann. Das bekannteste Bauwerk Ulms ist das Ulmer Münster, die Kirche mit dem höchsten Kirchturm der Welt.

Ulm besteht aus 18 Stadtteilen auf einer Stadtfläche von 118,69km² und hat 123.853 EinwohnerInnen (Stand: Ende 2016). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.044 EinwohnerInnen/km². Der Oberbürgermeister von Ulm ist Gunter Czisch von der CDU. Ulm liegt an der Donau.

Neben dem bekannten gotischen Ulmer Münster gibt es in der Stadt eine Reihe weiterer sehenswerter Bauwerke. Dazu zählen das Ulmer Rathaus, Türme wie der Metzger- und der Gänsturm, die Bundesfestung Ulm sowie attraktive Altstadtviertel wie „Auf dem Kreuz“ und das „Fischer- und Gerberviertel“. Für eine attraktive Freizeitgestaltung (auch mit Kindern) eignet sich der Tiergarten Ulm, der in die Grünanlagen Friedrichsau eingebettet ist.

Ein wichtiger Akteur der Kulturszene Ulms ist das Theater Ulm. Es gilt als eins der ältesten Stadttheater Deutschlands und ist mit eigenen Ensembles in den Bereichen Ballett, Oper/Operette und Schauspiel aktiv. Eine weitere Bereicherung der Ulmer Theaterlandschaft ist das Akademietheater Ulm. Zu den Museen auf dem Stadtgebiet gehören zum Beispiel das Museum Ulm mit Exponaten aus Stadtgeschichte, Kunst und Archäologie sowie das Museum der Brotkultur. Weitere Ausstellungen gibt es daneben unter anderem im Stadthaus Ulm.

Zum Shopping empfiehlt die Ulmer Tourismusseite die Innenstadt Ulms mit Straßen wie der Hirschstraße, die laut der Tourismusseite „zu den zehn besucherstärksten und beliebtesten Einkaufsstraßen Deutschlands“ gehört. Darüber hinaus verweist die Website auf das Blautalcenter „mit rund 100 Geschäften auf 37.500 qm Verkaufsfläche“. Die größte Hochschule in der Stadt ist die Universität Ulm mit knapp 11.000 Studierenden.

Ulm bezeichnet sich selbst als eine „wirtschafts- und wissenschaftsfreundliche Stadt“ sowie als Wissenschaftsstadt in der Innovationsregion. Ulm nennt als Belege für die hohe Bedeutung von Wirtschaft und Wissenschaft beispielsweise „die Science Parks und die Hochschullandschaft“ sowie einen gesunden Branchenmix mit Unternehmen unterschiedlichster Größenordnung und mit zahlreichen Unternehmen des produzierenden Gewerbes.

Als Beleg für die Güte des Standorts verweist Ulm einerseits auf Platz 21 im Ranking (Januar 2018) des Medienportals „Die Deutsche Wirtschaft“(DDW), für das rund 3.500 Städte untersucht wurden. Im Wirtschaftsranking des Magazins „Focus“ errang Ulm Platz 10 (nach Platz 71 im Vorjahr) bei 401 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Deutschland. Laut der auf Innovationsregion-Ulm.de veröffentlichten Studie des Forschungsinstitut Prognos erreicht Ulm in den fünf folgenden Kompetenzfeldern bundesweite Spitzenpositionen: Metall, Maschinenbau, Pharma/Gesundheit, Logistik sowie Nutzfahrzeugbau.

Ulm bescheinigt sich eine strategisch günstige Lage „auf der Entwicklungsachse München – Stuttgart“.

An das deutsche Autobahnnetz ist die Stadt über die Autobahnen A7 und A8 angebunden, die sich beide am Autobahnkreuz Ulm treffen. Der Hauptbahnhof Ulm verbindet Ulm im Fernverkehr zum Beispiel mit Basel, Berlin, Budapest, Hamburg, Salzburg, Stuttgart, München und Wien. Für Flugreisen bieten sich Fahrten zu den Flughäfen München oder Stuttgart an.

Der Städtereport Ulm des Unternehmens COMFORT aus dem Januar 2017 bescheinigte dem Indexwert für die Einzelhandelskaufkraft in Ulm einen Wert von 105,1.

Das Sachverständigenbüro Matthias Kirchner befindet sich u.a. in München und ist von Ulm nur ca. 155 Kilometer entfernt

Der Immobilienmarkt der Stadt Ulm und des Regierungsbezirks Tübingen ist mir somit gut vertraut. Die Stadt liegt innerhalb meines üblichen Wirkungsbereiches im Bundesland BW. Als Immobiliengutachter bin ich neben der Stadt Ulm auch in den Nachbarorten Neu-Ulm, Alb-Donau-Kreis, Illerkirchberg, Staig, Hüttisheim, Erbach (Donau), Blaubeuren, Blaustein, Dornstadt, Beimerstetten, Langenau und Elchingen tätig und habe in Baden-Württemberg, in der Region der Schäbischen Alb seit ca. 20 Jahren bereits zahlreiche Verkehrswertgutachten erstellt.

Sie sind an einem Immobilienwertgutachten in Ulm interessiert?

Wenn Sie einen Immobiliengutachter benötigen, rufen Sie mich gern unverbindlich unter der rechts eingeblendeten Büronummer an oder schicken mir eine E-Mail über das nebenstehende Kontakt-Formular.

Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme. Ihr Sachverständigenbüro Matthias Kirchner, der Immobiliengutachter für Ulm und Baden-Württemberg.