Ihr Nutzen

Ein Gutachten

kann u.a. auch gerichtsverwertbar Klarheit (Verkehrswert/Marktwert/Mietwert) über einen erheblichen Vermögenswert bzw. langfristige Zahlungsverpflichtungen schaffen.

Die Veräußerung einer Immobilie

bedeutet Tausch eines Sachwertes gegen eine beträchtliche Geldsumme; hier muss nichts verschenkt werden. Mit der Klarheit über den Verkehrswert Ihres Objektes verhandeln Sie härter, lassen keinen Zweifel an Ihren Vorstellungen aufkommen, und stellen nicht selbst die Werthaltigkeit der Immobilie in Frage; Sie müssen immerhin einer Flut von Argumenten standhalten, die nur den Zweck der Preisreduktion verfolgt.

Die Festsetzung

der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist gegenüber dem Finanzamt neu argumentierbar (Niederstwertprinzip) und kann u.U. Steuern sparen helfen.

Sie sind Geschäftsführer einer kapitalmarktorientierten Gesellschaft

und müssen seit dem Jahr 2005 nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren. Hierzu ist eine Neubewertung Ihres Sachanlagevermögens einschließlich des Immobilienvermögens notwendig. Um den Fair Value des Grundstückspaketes zu bestimmen, ist die Sachkunde eines professionellen Gutachters gefragt.

Einer Ihrer Miterben

erhält aus der Erbmasse gem. Testament eine Immobilie. Sie selbst sollen entsprechend Ihrem Erbteil ausgezahlt werden. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit über Ihre Ansprüche. Ggf. ist das Erbstück sehr viel mehr wert, als ursprünglich in Verfügungen, Testamenten oder Erbverträgen erklärt wurde.

Als institutioneller Immobilienanleger

oder Fondmanager wollen Sie auf Due Diligence – Prozesse nicht verzichten, da der zukünftige Erfolg Ihrer Erwerbsentscheidungen, die erfolgreiche Performance Ihres Fonds oder die Rendite des von Ihnen verantworteten Portfolios nicht nur allein zählen, sondern auch eine Risikoabwägung des eingesetzten Kapitals stattfinden muss – weil Sie genau wissen, dass Immobilienengagements vor allem auch von den Kapitalgebern und deren Sicherheitsempfindungen und langfristig vorweisbaren Referenzen abhängig ist.

Sie sind als Banker

an dem Abschluss eines Kreditvertrages mit einem Investor interessiert, der eine Reihe von Immobilien als Paket neu- oder umfinanzieren will. Mit einer Portfoliobewertung (Portfolio Valuation Services) kann ich mit einem Team von hochqualifizierten Immobiliensachverständigen kostengünstig eine vielfache Einzelbewertung vermeiden. Hierbei orientieren wir uns an den einschlägigen internationalen Verfahren, insbesondere den Standards der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), dem so genannten Red Book (RICS Appraisal and Valuation Standards), ermitteln unsere Werte mit Hilfe entsprechender Discounted-Cash-Flow-Analysen und Objektratings. Hierbei werden u. a. soziodemographische Kenngrößen ermittelt, wie auch eine Vereinfachung durch Zonierung oder Clusterbildung präferiert. Für uns steht insgesamt die Konformität zum Marktgeschehen im Vordergrund und weniger theorethische und ausgefeilte Analyseverfahren, die meist eine nicht vorhandene Genauigkeit vortäuschen und dennoch am Markt vorbei zielen.

Sie wollen Ihr Ladenlokal

vermieten und wissen aus Erfahrung, dass entsprechende Mietanpassungen immer wieder Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen sind. Um hier Gerichtskosten und vor allem Zeit zu sparen, ist eine Schiedsgutachterabrede ein sinnvolles Mittel. Sie sparen Geld durch die Geschwindigkeit des Verfahrens, da Sie einen beschleunigten Cashflow generieren, der Zinsen sparen kann.

Als Insolvenzverwalter

ist für Sie ggf. nicht nur der Zerschlagungswert eines Unternehmens mit Immobilienvermögen maßgebend, sondern u.U. auch mit Blick auf die Fortführungsfähigkeit des Unternehmens eine Immobilienbewertung notwendig, die diese Fortführung auch unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten (Fortführungswert – Going Concern) betrachtet. Für den Fortführungswert müssen einige Marktmechanismen ausgeschalten werden bzw. unter dem Fortführungsaspekt anders bewertet werden. Diese Arten von Immobilien besitzen häufig eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit. Sie sind für diese Unternehmen deshalb meist werthaltiger als für den freien Markt und müssen hier in Anlehnung an den Verkehrswert gem. § 194 BauGB betrachtet werden.

Ihre Nachbarn vermieten Wohnungen

anscheinend erfolgreicher und teurer als Sie selbst. Jetzt wollen Sie Ihrem Mieter eine Mieterhöhung offerieren. Dieser lehnt eine Mieterhöhung ab, mit der Begründung, dass andere Wohnungen in dem Quartier einen besseren Standard aufweisen und die Wohnungsmietpreise ohnehin in den letzten Jahren stagniert sind. Ein Mietwertgutachten hilft Ihnen, Ihre Mietwohnung am Markt zu vergleichen und im Zweifel auch eine Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen. Der Mietspiegel, soweit qualifiziert vorhanden, ist keine Gewähr für eine erfolgreiche Mieterhöhung (siehe auch Glossar Mietrechtsreform 2001).

Sie sind Vermieter

vieler Büroimmobilien und sehen sich mit Ihren Büromietern regelmäßig vor Gericht, um Wertsicherungsklauseln, Mietgleitklauseln u.a. Mietanpassungsroutinen, mangels Einigung oder wegen Auslegungsdifferenzen entscheiden zu lassen. Die Vertrags – Mediation kann hier helfen, zeit- und kostenintensive Gerichtsverfahren zu sparen, da der Mediator mit seinen fachmännischen Marktkenntnissen die jeweiligen betriebswirtschaftlichen Sichtweisen emotionsfrei und neutral in Einklang bringen kann und die Vertragspartner zu einem fairen Ergebnis „hinmoderiert“. Viele Gerichtsverfahren enden bekanntermaßen per Vergleich. Durch Mediation ist ein ähnliches Ergebnis schneller und kostengünstiger zu erreichen.

Sie haben eine Immobilie entdeckt,

welche Sie demnächst erwerben wollen. Sie wissen, dass Banken i.d.R. nur 60 % des Beleihungswertes finanzieren. Die benötigten, theoretischen 40 % Eigenkapital sind langfristig anderweitig gebunden. Sie glauben aber, ein Renditepotential entdeckt zu haben, welches durch Ihre gezielte Restrukturierung oder Projektentwicklung umgesetzt werden kann. Durch eine sachverständige Standortanalyse und ein Verkehrswertgutachten mit ertragsorientierten Schwerpunkten kann ein Kreditinstitut zum einen den Beleihungswert überdenken oder ggf. mehr als 60 % finanzieren, da die Kreditrisiken ggf. positiver eingeschätzt werden oder der Beleihungswert korrigiert werden kann. Sinngemäßes gilt für Bau- und Sanierungsengagements. Sie selbst erhalten vom Marktgeschehen um „Ihr“ Objekt einen Expertenbericht und ein Gutachten, welche beide bei Ihren Erwerbsentscheidungen behilflich sein können.

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Matthias Kirchner | Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung | Nürnberg | Portfolio Valuation & Immobilien-Due Diligence | Mietwertgutachter | Schiedsgutachter | Immobiliengutachter NRW | Immobiliengutachter Bayern