Fragen und Antworten (FAQs)

Gutachten oder Wertexpertise ?

Die Leistungen meines Sachverständigenbüros Matthias Kirchner – Immobilienbewertung & Due Diligence münden in der Regel in ein gerichtsverwertbares oder bankenfestes Wertgutachten. Der entscheidende Punkt besteht in der so genannten Gerichtsfestigkeit eines Gutachtens. An den Begriff des Gutachtens werden bestimmte und recht hohe Anforderungen gestellt, insbesondere bei Immobilien – Marktwertgutachten. Häufig werden sogenannte Kurzgutachten, Wertexperisen, Wertberichte oder Schreibtischbewertungen nachgefragt. Derartige meist als wertloses Papier zu bezeichnende „Werke“ biete ich aus berufsethischen Gründen nicht an. Gelegentlich berate ich Immobilienkaufinteressenten mündlich gegen Honorar.

Was macht ein Immobiliengutachter ?

Die Arbeit im Bereich Immobilienbewertung besteht im Wesentlichen aus dem Recherchieren und Sammeln von Marktdaten und Nebeninformationen und dem eigentlichen Berechnen und Schreiben eines Gutachtens. Die Recherche ist eine oft unterschätzte sehr zeitaufwendige Tätigkeit, da die Immobilienbewertung fast immer durch den mittelbaren oder unmittelbaren Vergleich von Verkaufsfällen getragen wird. Immobilien sind immer Unikate. Dadurch ist ein einfacher unmittelbarer Vergleich meist unmöglich. Dies bedeutet, dass gesammelte Marktdaten durch die Sachkunden des Immobiliensachverständigen in eine marktkonforme Gewichtung gebracht werden müssen.

Hat der Immobiliengutachter alle relevanten Marktdaten zusammengetragen, bzw. aus bereits vorhanden Ermittlungen extrahiert, wird er in der Regel die Daten in Berechnungsmodelle einbringen und den eigentlichen mathematischen Teil der Immobilienwertermittlung erledigen. Letztlich muss ein Gutachten für den Nicht-Experten lesbar und nachvollziehbar sein. Der Immobiliensachverständige wird deshalb, eine allgemein verständliche Sprache wählen und Fachchinesisch und unnötige Beweise seiner Bildung durch übermäßigen Einsatz von Fremdworten vermeiden. Dennoch setzt die Nachvollziehbarkeit eine gewisse Ausführlichkeit voraus, die mitunter als anstrengend empfunden wird.

Welche Qualifikationen bringt der Immobiliensachverständige mit?

In Deutschland gibt es für Sachverständige, also auch für Immobiliengutachter das recht einmalige System der öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch eine Kammer des öffentlichen Rechts. Der Begriff des – öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – ist, anders als der Begriff Sachverständiger, geschützt. Diese öbuv. Sachverständigen genießen Kraft dieses verliehenen Titels das besondere Vertrauen in deren Sachkunde und deren persönliche Eignung, besonders bei Gerichten und Behörden. Unschönerweise findet man immer wieder öbuv. Sachverständige, die sich dadurch hervortun, dass sie Kollegen, die diesen Titel nicht tragen, verbal angreifen und erklären, dass so genannte selbsternannte Sachverständige grundsätzlich ungeeignet sind, da sie die entsprechende Sachkunde nicht nur nicht nachgewiesen haben, sondern auch nicht besitzen. Diese Kollegen sind natürlich zu bedauern, da diese Agressivität meist einer unzureichenden Auftragslage und dem krankhaften Neid geschuldet sind. Auf europäischer Ebene gibt es das allgemein anerkannte System der Sachverständigenzertifizierung gemäß der DIN EN ISO/IEC 17024. Immobiliensachverständige mit dieser Zertifizierung werden ähnlich den öffentlich bestellten Sachverständigen auf Ihre Sachkunde untersucht, müssen Seminarbesuche nachweisen und werden regelmäßig überprüft. Ich bin als Immobiliengutachter im Sinne der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.

Ich selbst habe ein viersemestriges Zusatzstudium an der Deutschen Immobilienakademie an der Albert-Ludwig-Universität in Freiburg (Breisgau) zum Dipl.-Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten abgeschlossen. Die DIA ist auf dem Gebiet der immobilienwirtschaftlichen Bildung und Forschung und insbesondere mit diesem Studiengang ein herausragendes Institut und gerade auch bei öffentlichen Institutionen und Körperschaften genießt dieser Abschluss ein hohes Ansehen. Der Schwierigkeitsgrad der Diplomprüfungen und die Zugangsvoraussetzungen sind annähernd mit denen der öffentlichen Bestellung und Vereidigung zu vergleichen. Viele Sachverständige wollen sich auch nicht der öffentlichen Bestellung und Vereidigung unterwerfen, da diese auch Nachteile mit sich bringt, wie bspw. die Gutachtenerstattungspflicht. D.h. eine öbuv. Immobiliensachverständiger muss in seinem Kammerbezirk auf Anforderung von Privatpersonen oder jur. Personen oder auch Behörden und Gerichten, Gutachten erstatten. Dies kann er nur aus wichtigem Grund ablehnen. Sie treffen bei dem Büro Matthias Kirchner – Immobilienbewertung & Due Diligence auf einen speziell in diesem Bereich der Immobilienwirtschaft hoch qualifizierten Sachverständigen, der u.a. auf eine langjährige Berufspraxis in der Immobilienwirtschaft zurück blickt.

Wo werde ich tätig?

Wie Sie vielleicht bereits meiner Startseite entnommen haben, konzentriere ich mich auf drei Regionen in Deutschland, in denen ich mich auf den regionalen Immobilienmärkten sehr gut auskenne. Dies ist zum einen Mittelfranken (Nürnberg – Bayern), wo ich viele Jahren lebte und auch beruflich in den letzten Dekaden aktiv war. Des Weiteren unterhalte ich im Bergischen Land (im Bereich Gummersbach – Nordrhein-Westfalen) ein Büro, und in der Oberlausitz (Weißwasser – Sachsen).

Wenn ich diese Regionen als Wirkungskreise benenne, bedeutet dies keine scharfe Abgrenzung, sondern lediglich das Zentrum meines Wirkungsbereiches. Insofern bin ich u.a. auch tätig im Bereich der Fränkischen Schweiz, in der Kölner Bucht, oder in Oberbayern.

Die Begriffsvielfalt – Verwirrung?

Ich bezeichne meine eigene Firma als Matthias Kirchner – Immobilienbewertung & Due Diligence. Immobilienbewertung bedeutet neben dem Ermitteln eines Marktwertes (market value) auch das Sonderprodukt Verkehrswertgutachten nach der Definition des § 194 BauGB. Dieser Verkehrswert wird verlangt bspw. bei Gerichtsverfahren oder bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung beim Flächenentzug durch Verkehrsträger. Ich bin also sowohl Immobiliengutachter als Verkehrswertsachverständiger oder formell Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Neben der Ermittlung von Grundstückswerten beschäftige ich mich auch mit der Ermittlung von Mietwerten, da Gerichte häufig in Wohnungsmiethöhestreitigkeiten einen so genannten Sachverständigenbeweis benötigen. Ich bin also auch Mietwertgutachter oder Mietwertsachverständiger. Due Diligence ist eine, die Immobilienbewertung ergänzende Leistung, die ich bereits näher beschrieben habe.